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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  曾經的地產一哥、朱氏傢族的珠江系對此早有思考。其先後入股北京農商行、廣州農商行以及珠江人壽。接近合生創展的人士透露，朱孟依投資銀行的最初想法是多元化佈局，"地產與投資並駕齊驅"。

  徽商上市，受關註的還有背後另一個主角。半個月前，中國最大房地產開發商萬科企業股份有限公司以基石投資者身份認購8.84億股，耗資30億港幣，平均每股約3.39港幣。通過計算可知，徽商銀行上市首日，萬科賺取1.824億。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-16/08032497674.shtml

  上述接近合生創展人士透露，朱孟依看到的地產瓶頸並非融資困難，融資難隻是暫時的，未來渠道肯定能拓寬，真正的瓶頸是隨著GDP和城鎮化發展到一定階段，國內對房地產業的需求也會飽和，無法再維持高增長。

  其中一傢入股銀行的地產企業負責人透露："開發商從他入股的銀行可以獲得一定的資金支持。不過直接貸款到的資金很少，主要是通過變通的表外融資。"

  產融結合

  萬科入股銀行之所以被認為與貸款便利有關，某種程度上是因為作為地產龍頭企業，萬科的融資成本雖然比大多數開發商低，但還沒足夠低。半年報顯示，2013年上半年，萬科在一年內到期的長期借款的前五位，均為信托借款，共77.9億元人民幣，其中利率最高為11.2%，利率最低為6.16%。

  有房企甚至入股多傢銀行，比如綠地集團先後入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行、呼和浩特市商業銀行等。綠地此前還發起設立中國規模最大的小額貸款公司，並已實現增資擴股、跨區經營。

  但是，某股份制銀行深圳分行公司銀行部負責人認為，時至今日監管已非常嚴格，地產商想從關聯交易中得到優惠很困難。該負責人說："商業銀行法對關聯交易有非常嚴格的限制，尤其是對股東的借款，要求不能優於其他借款人的條件。"

  銀行與地產兩相比較的時候，不應忽視的是，一方面銀行業回報可觀，另一方面地產業自身前景的局限。

  而萬科似乎還有其他打算：在地產開發的同時，深化社區金融以及服務上下遊供貨商。董秘譚華傑強調，萬科此次與徽商銀行合作一方面是為旗下管理的社區提供金融服務，一方面則是幫助與公司合作的上遊企業改善貸款環境，對公司間接起到協同作用。

  這包括基金和信托的管理和銷售。理論上地產商可通過銀行涉足資產管理業務，亦可打通其他的融資渠道，例如代銷信托。

  房地產企業對於金融行業的投資潮湧，在深圳市一傢上市房企董秘看來，包括萬科的行為是："一是有錢，二是能更方便拿錢"。

  吳娓婷 廖傑華

  但是，他們中也有人認為，再將開發商理解成是沖著貸款來收購銀行開始顯得"太過簡單粗暴"。一位房地產業內人士如此評價：地產行業離行業天花板越來越近的時候，其實是在摸索行業狂飆突進20年後下一步打算做些什麼。

  與此同時，萬科金額前五名的長期借款也是信托借款，總計47.9億元人民幣，其中利率最高為10%，最低為6.85%。此外，還有媒體計算，萬科在獲得主要銀行貸款時，銀行貸款利率下限還尚未放開，五年期以上長期貸款利率不會低於6.55%左右的水平。

  除瞭以上說到的金融服務，前述某股份制銀行深圳分行負責人還認為，入股銀行可以在資本市場樹立更高端、更多元的品牌作用。"地產商的估值與銀行的估值是不一樣的，甚至有助於改變對開發項目的議價地位。"該負責人說。

  經濟觀察報采訪的多名開發商高管認為，銀行相比於融資租賃等非銀行金融機構更加靈活，可為地產企業獲取更多"更便宜的錢"，或以更多渠道方式幫助房企融資。

  增值需求

  入股銀行能為萬科拿到"更便宜的錢"嗎？2010年之前，房企已經掀起一波參股銀行熱潮。彼時，合生創展、僑鑫集團、北京城建投、珠海華發、香江集團、世紀金源等多傢開發商均各自參股瞭不同銀行。

  "房地產行業經過這20年飛速發展，有它的瓶頸所在。朱孟依意識到瞭這個問題。"上述接近合生創展的人士說。

  總部位於上海的某股份制銀行總裁助理認為："地產商的行為更像是一項財務投資，銀行這些年回報不錯。"

  未來，房地產硬件方面的競爭已變得不那麼重要。"誰能贏得客戶，誰能贏得合作夥伴，誰就會贏得未來。"鬱亮表示。

  事實上，近年來萬科投資瞭上海伍翎投資中心、中信萬科開發基金、上海中城聯盟投資管理有限公司三傢機構，這些機構的業務都具有房地產私募基金性質。同時萬科與大股東華潤集團旗下的珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同，向華潤深國投信托有限公司信托和漢威資本管理有限公司旗下基金貸款。

  值得註意的是，銀行除瞭能為業主理財，也能為開發商更好地"理財"。在盛富資本總裁黃立沖看來，每個銀行分支機構都是一個客戶平臺，基金和信托都要通過銀行去發行。

  對於這一點，萬科也有認識。萬科總裁鬱亮稱，未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。在鬱亮看來，中國房地產市場規模大概為10萬億，按照如今一年1000萬套住宅計算，10年內可能遭遇傳統意義上的"天花板"。

  一個事實是，2012年之前連續幾年，所有城商行保持瞭利潤隻增不降的"奇跡"。2012年利潤增速下降，但整體增速仍維持在25%的高位，可謂旱澇保收。去年，新華聯間接參股長沙銀行，不到一年時間賬面獲利超億元。

地產涉銀那些盤算以更多渠道方式幫助房企融資

  公開資料顯示，目前房地產企業新開發項目資本金"門檻"的比例由20%上升到瞭35%及以上，而購買土地的款項又不計入資本金，使得不少開發企業亟需解決資本金問題。在此背景下，多元融資需求應運而生--金融租賃、信托、擔保、典當以及基金等一些非銀行類金融機構紛紛爭奪房地產領域的融資"蛋糕"。

  前述股份制銀行張先生也認為，"在國內金融壟斷體系下，銀行壟斷租金收益相當豐厚。而且，能順利上市的城商行相當稀缺，大部分都遭遇IPO停擺。"

  而且，該負責人不認為萬科需要通過入股銀行去取得貸款優惠。他說："萬科這樣的企業，在建行這樣沒有參股的大行面前，也一樣拿到最優惠的利率；相反，香江集團雖然是多傢銀行的股東，但在融資上也沒有在其入股銀行中享受到特別的優待。"

  作為基石投資者，萬科在徽商銀行上市首日賺取1.84個億。這個數目對萬科來說不算大。但是，其他指標反映，未來股東萬科會有更大收益。2012年，徽商銀行的平均總資產回報率和平均凈資產回報率分別為1.48%和22.93%。同一年，萬科的凈資產回報率為18%。

  對於為何入股徽商銀行，萬科總裁鬱亮在11月12日接受經濟觀察報專訪時表示，萬科現在做兩件事情，一是與城市同步發展，做城市的配套服務商；二是根據客戶的發展和變化，提供相應服務。

  房企涉足以銀行業為主的金融業成為這段時間的熱門事件。廣州越秀集團在收購瞭近十個金融牌照後，近日更以約116.44億港幣收購瞭香港創興銀行75%的股份。而地處湖南的房地產開發商新華聯(5.25, 0.04, 0.77%)繼去年入股長沙銀行後，也於近日確認在湖南地區參與發起民營銀行。在安徽，由國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團等7傢民營企業共同發起組建合肥銀行中5傢涉及房地產。

  朱氏傢族幾兄弟通過不同的公司，在廣州農商行中合共持有的股份約6%。廣州農商行2012年經營情況數據顯示，該行實現凈利潤39.8億元，同比增加10.2億元，增幅高達34.4%。此外，朱孟依還通過廣東珠江投資控股有限公司涉足鐵路、公路、港口、通信、電腦網絡、環保、證券行業的投資及管理。

  "現在地產企業做商業地產、養老地產、旅遊地產，到海外拓展市場等等，都有一個共通點，就是尋找更多的需求。但是瓶頸還是顯而易見的，萬科、綠地這些企業銷售都已經超千億瞭。下一步該怎麼走？"該接近合生創展的人士說。

  民營的星河集團、寶能地產等則在金融鏈條上更為突進，銀行、保險、創投、小額貸都出現瞭它們的身影。

  正在此時，投資的機會出現瞭。自2013年6月以來，政府部門已經三次明確表示，將探索設立民資發起的自擔風險民營銀行和金融租賃公司、消費金融公司等。此舉迅速點燃地產商心中的希望之火。

  11月11日，徽商銀行在香港公佈全球發售招股結果，招股價3.53港幣，獲得約10.97倍超額認購。次日，徽商銀行上市交易，收盤價3.6港幣，升1.98%。

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  這種說法也得到瞭萬科總裁鬱亮的確認。鬱亮表示，"當萬科越來越大後，要做的事情比以前多瞭。萬科有8000個供應商，其中大部分是中小供應商，這些供應商也會遇到融資難問題，其勢必會影響到對萬科的供應和服務。"如果萬科能通過一個金融機構，幫助其解決融資的問題，對萬科也會有幫助，萬科會從中獲得間接的利益。

  而對於社區金融，因為其太小、太零碎，現在很少有人涉及。因此，萬科看到瞭社區金融的機會，"正好機會入股徽商銀行，就嘗試一下，未來能否成功不好說。"鬱亮稱。

  在鬱亮看來，把客戶和合作夥伴照顧好，萬科未來的競爭力就會多一分。"就戰略方向來說，沿著這兩個方向去做，就不會偏離太多。"在鬱亮看來，對於這些都還是在摸索中，不知道能不能成功。

  從目前花樣年、華潤等開發商的試驗看來，社區金融大致包括社區消費、繳費、理財等內容。

  前述股份制銀行的張先生認為，地產商通過入股銀行來做社區金融，能提供層次更豐富、定位更精準的服務。"萬科是中國最大的開發商，擁有數十萬業主，他們的活動、開支有相當大的部分在社區完成，這些數據在過去銀行都很難掌握。"

  對銀行來說，客戶的生活習慣、偏好相當珍貴，這同時也是靈活的信用記錄。如果能實現深度的資源共享，銀行的業務無疑能做到量身定做。

  萬科與銀行之間能合作到什麼程度還待考察，但張先生說："萬科有這個想法，我已經非常佩服瞭。"在他看來，這是開發商轉型的方向，從單純蓋房子、提供社區服務，到透過社區數據提供金融服務，開發商為自己拓展瞭發展空間。

  據統計，今年第三季度新增規模明顯上升。房地產信托新增1675億元，創2010年房屋增貸2胎利率多少免費諮詢試算以來的歷史最高水平。相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的 1544億元，環比上漲8.48%。可見今年三季度房地產信托新增規模上升明顯。

  這個說法從一傢股份制銀行高管張先生處得到證實。他說，表外融資的利率由市場決定，從規范上來講房企不可以操作其入股的銀行去降低利息，"但從現實來講，地產企業確實可以對利率施加影響力，特別是如果房企股東能決定銀行的管理層人選的時候。"

  鬱亮說，入股徽商銀行，主要是從服務客戶和合作夥伴兩個角度出發。今年地產行業千億級的企業會有六七傢，而三年前隻有萬科一傢。鬱亮判斷，在未來，地產行業兩級分化的趨勢會更加明顯，"要麼大，要麼小，中間層級的會慢慢不見"。

  成立一支房產基金，物色優質的地產項目做投資，能帶來資金及管理水平的雙重提升。這方面做得好的開發商有金地集團。2012年，金地旗下的穩盛投資管理規模達到50億人民幣，全年公司財務盈利。公司與合作方成立合資合作平臺發起商業地產基金和並購基金，資金投向住宅、商業綜合體以及物業持有型項目。

  萬科在這方面還沒有明顯的動作。透過銀行平臺，萬科可以涉足資產管理，獲得投資甚至並購的機會。

  另一方面，理論上社區亦可成為銀行理財產品的銷售點。不過，張先生稱，效果如何還不好說。花樣年地產公司就在社區做瞭多種金融增值服務。瞭解花樣年社區金融項目的人士表示，"相比其他項目，小額貸款方面最為迅猛，但效果一般。"

內容來自sina新聞

  (本報記者郭海飛對本文亦有貢獻)

  由此可知，萬科的基本融資成本平均是8%-10%。相比"追趕者"保利地產、恒大地產，這個融資成本是較低的，但是對比中海地產、龍湖地產，則並無優勢。2012年，中海融資成本僅為3.6%左右。

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