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評論 讓房地產市場充分調整



  當前宏觀經濟增長乏力，房地產"救市論"不斷湧現。就房地產市場而言，經過多年調整，供需關系趨於平衡，樓市泡沫正在擠出。在此情況下，應保持定力，不可釋放"救市"的錯誤信號，應讓房地產市場更多自發調整。

  "救市論"從何而來？2014年至今，房地產市場未能從"寒冬"中走出。3月開始，杭州、南京、常州等城市出現房地產項目降價開盤現象，隨後蔓延至北京、廣州等一線城市。但降價並未換來"走量"，3月以來，多數城市成交量低迷，並達到近幾年來低點。

  當前房地產市場的區域分化現象顯著，就"量價齊跌"的市場表現而言，不同城市有不同邏輯。一線城市供需仍然失衡，由於房價已背離市場購買力，加之買漲心態作祟，市場對降價並不買賬；部分二三線土信貸彰化埔心土信貸城市供應過剩，消化能力不足，量價均存在下行壓力。

  房地產市場低迷，不僅會影響到地方政府的土地收入和房地產相關稅收，也會"拖累"數十個上下遊產業。這就不難理解為何每次樓市低迷之時，地方政府總會產生救市沖動甚至付諸行動。

  但這種做法，是否真的利於房地產市場健康發展？從歷史經驗不難看出，救市政策的出臺雖然有助於投資需求恢復，但這部分投資的恢復帶有一定盲目性，既造成供應過剩、風險累積，又進一步強化房地產業的"擠出效應"，惡化產業結構。

  地方政府的救市沖動會獲得現實經濟形勢的"支撐"，如宏觀經濟增長乏力、城鎮化進程加速、差別化調控思路明確等。即便如此，有形之手仍然不宜過早伸出。在現階段，應繼續給市場留下自發調整的空間。

  首先，經過多年調整，房地產市場正出現積極變化：投機投資需求淡出、供需關系趨於平衡。在市場去泡沫的過程中，出現房地產項目降價求生，甚至企業資金鏈斷裂，都是正常現象。何況隻有在一個健康的市場中，才會出現市場主體的新陳代謝。事實上，在某些過剩的區域市場中，即使出手救市，市場恐怕也難有起色。

  其次，當前正處於調結構、轉變經濟增長方式的關鍵階段。作為調結構的重要內容，"去房地產化"是必須要實現的目標。要想實現"去房地產化"，就必須遏制地方政府的救市沖動，給其他產業釋放生存空間。因此，從調結構的大局來說，必須對實質性救市行為進行遏制。

  第三，即使房地產市場出現區域性崩盤，也不會拖垮銀行體系。在房地產抵押貸款僅占商業銀行總資產兩成、總體貸款資質偏好情況下，即使房價出現明顯下跌，也難以對現有的銀行體系帶來明顯沖擊，即現有金融體系對房地產市場下滑有較強承受能力。

  市場化和差別化是未來房地產調控思路。在逐漸去除行政手段的同時，要允許各地根據自身市場條件進行調整。但在這個過程中，應把握好調整力度和節奏，避免將其演變為調控松綁，要留給市場足夠的自發調整空間。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/14494085349.shtml
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    canthon83 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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